Fokus Mehrwertabgabe
Laut eidgenössischem und kantonalem Recht müssen Gemeinden ihre Bauzonen anpassen und für Neuzuweisungen zur Bauzone sowie für Um- oder Aufzonungen eine Abgabe für den entstandenen Mehrwert erheben.
Der Boden ist ein knappes Gut in der Schweiz und in Glarus Süd. Die Siedlungsflächen wuchsen in den letzten Jahren rasant. Das nationale Raumplanungsgesetz (RPG) verlangt einen haushälterischen Umgang mit dem Boden und die Siedlungsentwicklung nach innen.
Worum geht es?
Zwecks einer auch langfristig ressourcenschonenden Entwicklung sind Reserveflächen für Bauvorhaben festzulegen, die sich nach dem Bedarf richten. Nebst dem Nutzen der bereits bestehenden Reserven werden die Reserveflächen nach objektiven Kriterien bestimmt:
- Innerhalb des bereits weitgehend überbauten Gebietes (Baulücken schliessen)
- Angrenzend der bereits bestehenden Bauzone
- Abgestimmt auf die bereits bestehende Erschliessung
- Berücksichtigung von Naturgefahren (Sicherheit)
Das Schaffen dieser Reserven erfolgt über raumplanerische Massnahmen – zum Beispiel Neuzuweisungen zur Bauzone, Um- oder Aufzonungen. Das Land der betroffenen Grundeigentümer erhält dadurch ohne ihr Zutun einen Mehrwert. Daraus resultiert gemäss Gesetz ein Abgabetatbestand, der im kantonalem Raumentwicklungs- und Baugesetz (RBG) geregelt ist.
Was bedeutet das?
Grundeigentümer, die von erstmalig eingezonten oder wesentlich um- bzw. aufgezonten Flächen profitieren, erhalten eine Wertsteigerung und müssen deshalb gemäss Gesetz eine Mehrwertabgabe entrichten.
Der Mehrwert wird zum Zeitpunkt der erstmaligen Ein-, Um- oder Aufzonung berechnet – also zum Zeitpunkt der Genehmigung der Nutzungsplanung (Eintritt der Rechtskraft) festgelegt. Die Abgabe ist jedoch erst dann zu leisten, wenn der planungsbedingte Mehrwert durch Veräusserung oder Überbauung auch effektiv realisiert wird.
Wie wird der Mehrwert berechnet?
Der Mehrwert entspricht der Differenz des Verkehrswertes vor und nach der neuen Nutzungsplanung. Die Kompetenz zur Festlegung des Verkehrswertes des Bodens liegt beim Gemeinderat. Die Bewertungsgrundlagen und die Kompetenzerteilung an den Gemeinderat hat die Gemeindeversammlung am 24. Juni 2016 beschlossen.
Die Festlegung des Verkehrswertes des Bodens erfolgt mit einem sogenannten Punkteverfahren. Dabei beurteilt ein sechsköpfiges Gremium jede Parzelle einzeln anhand verschiedener Faktoren wie Lage, Aussicht, Infrastruktur, Verkehrserschliessung, Qualität, Immissionen, Bebaubarkeit etc. Auch öffentliche Einschränkungen in Bezug auf Gewässer, Wald und Naturgefahren fliessen in diese Berechnung mit ein.
Der festgelegte Verkehrswert ist nicht indexiert: Das heisst, er bleibt vom Zeitpunkt der Festlegung bis zur effektiven Realisierung des Mehrwerts durch Veräusserung oder Überbauung unverändert.
Wie wird die Abgabe berechnet?
Die Höhe der Mehrwertabgabe regelt Artikel 6 des Baureglements. Sie beträgt 33 Prozent des errechneten Mehrwerts. Für schützenswerte Bauten gilt ein reduzierter Abgabesatz von 20 Prozent, was insbesondere die Entwicklung alter Industrieareale bei einer Um- oder Aufzonung in die Mischzone Industrieareale fördert.
Die kantonale Bauverordnung regelt die Abgabebefreiung (Freigrenze) des Mehrwertes. Beträgt der errechnete Mehrwert weniger als 50'000 Franken, wird keine Abgabe erhoben. Im Landrat wird in Anlehnung an einen Bundesgerichtsentscheid demnächst die Senkung der Abgabebefreiung bis zu 30'000 Franken diskutiert.
Wen betrifft die Mehrwertabgabe in Glarus Süd?
Die Gemeinde Glarus Süd schreibt im Rahmen der öffentlichen Auflage der Nutzungsplanung alle von der Mehrwertabgabe betroffenen Grundstückeigentümer an, informiert über den ermittelten Mehrwert und die allfällig daraus resultierende Abgabe. Zudem richtet die Gemeinde Glarus Süd zur Thematik Mehrwertabgabe eine Hotline ein, damit individuell auf Fragen eingegangen werden kann.
Insgesamt profitieren rund 700 Eigentümer in Glarus Süd von einem Mehrwert. Bei zirka100 davon liegt der Mehrwert über der Freigrenze von aktuell noch 50'000 Franken. Nach Eintreten der Rechtskraft der Nutzungsplanung, wird für die Abgabepflichtigen, die einen Mehrwehrt von über 50'000 Franken erzielen, eine Grundpfandverschreibung im Grundbuch vorgenommen.
Die errechnete Mehrwertabgabe wird erst bei Veräusserung oder Überbauung fällig, nicht aber bei reinem Unterhalt. Bei wertvermehrenden Investitionen erfolgt die Beurteilung individuell bei der Prüfung des Baugesuchs.
Rechtliches Gehör
Nach Eintritt der Rechtskraft der Nutzungsplanung und des Baureglements werden die massgegebenen Unterlagen im Zusammenhang mit der Mehrwertabgabe den Eigentümer zum rechtlichen Gehör zugestellt. Dazu kann eine Stellungnahme eingereicht werden. Ein Rechtsmittel kann zu diesem Zeitpunkt noch nicht ergriffen werden.
Was passiert mit den Einnahmen aus der Mehrwertabgabe?
Die Erträge aus diesen Abgaben sind, so will es das Raumplanungsgesetz, für raumplanerische Anliegen im Sinne von Artikel 3 RPG zu verwenden. Der Gemeinderat ist zuständig für diese zweckgebundene Verwendung von Mehrwertabgaben.
Rechtsmittel
Gegen die Mehrwertabgabe - Verfügung kann innert 30 Tagen nach Zustellung beim Departement Bau und Umwelt des Kantons Glarus schriftlich und begründet Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Änderungsbegehren zu enthalten und ist zu unterzeichnen. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Ebenso müssen die Beweismittel bezeichnet und soweit möglich schon beigelegt werden. Das Beschwerdeverfahren ist kostenpflichtig.